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コラム
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失敗しない!土地購入で検討すべき手順とは?
こんにちは!ダイバホームです。家を建てるためには土地が不可欠。土地選びをはじめる前にどんなことを決めておくべきかの正しい手順を知っておくべきです。土地購入の際の手順は7段階あり、一つ一つ丁寧に検討して決めていくことが重要です。大変ですが、この手順をちゃんと踏まないとこんなはずじゃなかったと後悔してしまうことにもなりかねません。失敗しない土地選びのため、頑張ってください! 手順1:全体の資金計画を立てるまずは「自分たちが家創り(土地+家)にいくらお金をかけられるか(総予算)」を算出します。多くの方は、住宅ローンでの借入を予定されていると思いますので、実際にどのくらい借りられるのか、無理なく返済できる金額はいくらなのかを把握しましょう。自分たちだけでは正しい総予算を算出するのは難しい、と思われる方は銀行や住宅会社に相談してみるのもいいと思います。もちろんダイバホームでも予算のご相談をしていただくことができます。 手順2:家の建築費用を算出する次に、建築したい住まいの建築費用を算出します。ご家族みんなの夢や希望、将来ビジョンを踏まえて、どのくらいの広さで何部屋必要か、収納や趣味の空間も考えて、どんな家を建てたいかを決めます。 手順3:土地予算を逆算する全体の予算から建築費用を引くことで土地に掛けられる金額を算出します。この金額を正確に把握しておくことがこれ以降の手順をスムーズに進める為にとても重要です。 手順4:金融機関で事前審査をして、総予算の裏付けをとる手順1で算出した総予算の通りに住宅ローンが借りられるかどうか、金融機関に「事前審査」をします。希望していた金額で審査が通らなかった場合、手順1に戻って計画を見直します。 手順5:住みたいエリアから土地をピックアップする住みたいエリアを決め、そのエリアの中から欲しい土地をピックアップしていきます。件数は5件程度でよいでしょう。このときの目安として、手順3で決めた土地予算の1割ほど高い土地までは許容範囲としてピックアップしましょう。たとえば、土地にかけられるお金が2,000万円なら、2,200万円程度の物件までの範囲で探します。手順6:現地チェックして、土地物件をランク付けする。ピックアップした土地を欲しい順にランク付けして実際に現地に行ってみましょう。学校までの道順や距離、交通の便、主要施設など実際に見て確認します。その上で、土地を決める優先順位にしたがってほしい順にランク付けします。 手順7:プロに価格交渉してもらう最後に、一番欲しい土地から順に、プロに価格交渉してもらいます。ローンの裏付けが取れていて、建物の計画も詰めてある。そのうえで「この価格になれば買います!」と本気の姿勢を見せて交渉します。このときのポイントは、プロに価格交渉してもらうこと。「土地を買うのは初めて」という素人が、交渉で百戦錬磨の不動産業者に勝てることはほとんどありません。ですから、こちらは家づくりのプロ=建築会社の営業マンに交渉を任せるのです。希望の金額になれば買う、ならなければ買わずに第二希望の土地にアタックする。このシンプルな方法で、予算内で好条件の土地を買うことが可能になります。大変な手順ですが、長く住む大切な住まいのことですから、この手間をかける価値は十分にあります!頑張ってください。もちろん、ダイバホームが住まいのプロとしてお客様と一緒にこの手順を進めていくことができますので、お気軽にご相談ください!ご相談予約をご希望の方はこちらからどうぞ!!
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土地の選び方で大切なこと
こんにちは!ダイバホームです。家創りをこれからお考えの皆さまの大きな感心事「土地選び」。今回は土地の選び方と、購入の際のポイントをお話ししたいと思います。住まいの建築を含めた予算組みをする気に入った土地物件を見つけたとしても、土地に予算をかけすぎて住まいに予算を掛けられなくなってしまったという話がよくあります。また、月々のローンの支払い計画が甘いと、家が建ってからローンの負担が重すぎて、生活に余裕がなくなってしまうということにもなりかねません。住まいの予算は、「建物」と「土地」の両方のバランスを考えて予算を立てることが大切なんです。ちなみに住宅会社に土地探しを依頼すると、土地・建物トータルで計画して総予算を出し、そこから希望の建物を建てられるような土地を勧めてくれます。また、住まいの建築に必要な地盤補強工事や外構工事なども考慮して考えてくれますので、あとから「え?そんな費用もかかるの?」ということがありません。土地に求める優先順位を決めましょう。土地探しを始める前に、土地を決める「優先順位」を決めておきましょう。例えば・このくらいの予算にしたい・駐車場が確保できる広さの土地にしたい・通勤しやすい立地がいいなど土地に求める条件は様々ありますが、その条件にこれを大事にしたいという「順位」をつけておくことです。すべての希望条件をクリアできる100点満点の土地はありません。公共交通機関の便がいい土地は価格は高くなりますし、逆に広さを優先すれば利便性は悪くなります。100点満点の土地を探すことは不可能ですが、優先順位があれば実現したい条件を考えた土地探しができるはずです。まとめ土地探しにおいて大切なのは「建物を含めた総予算」と「優先順位」。この2つを決めずに土地探しを始めてしまい、いつまでも土地が決まらず、家が建てられないという方も多くいらっしゃいます。100満点の土地は無いということを理解し、いい土地探しをしていきましょう。
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土地を買うときの費用はどのくらいかかる?
こんにちは!ダイバホームです。土地購入から家創りをスタートさせようとお考えの方からよく質問いただくのが、「土地購入には土地代以外にいくらかかるの?」ということです。土地購入費用の大半は「土地代」ですが、実際には土地代だけではなく仲介手数料などのさまざまな諸費用が必要です。今回は、気になる土地購入時の費用についてご紹介します。土地の価格はどのくらい?最初は「土地代」についてです。一般的には、土地の面積や立地エリアの相場などによって売り主が価格を決めます。実際の市場での取引された価格を「実勢価格」といいますが実勢価格以外にも土地の価格を示す指標があります。公示価格・・・国や都道府県が定めた基準地価格固定資産税評価額・・・固定資産税の算出に用いられる評価額相続税路線価格・・・相続税の算出に用いられる評価額このように一つの土地に実際の価格(実勢価格)以外にも、別の価格が付けられているので、土地の価格を「一物三価」や「一物四価」などといわれます。「実勢価格」は個別の取引で決まるもので、同じようなエリアと面積の土地でも同じ金額になるとは限りません。土地の方角、接道の広さ、水道などの設備によっても価格は変動します。土地相場を把握したい場合は、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」や不動産ポータルサイトで「坪単価」を調べてみましょう。おおよその土地相場を知っておけば、土地ごとの割安感・割高感を推測しやすくなります。諸費用はどのくらい?土地購入時にかかる諸費用の内訳を、簡単にまとめてみました。登記費用土地の所有権を変更するための登記費用が必要です。登記費用は、登録免許税の金額と、手続きを依頼する司法書士に払う代行料金からなります。税金(不動産取得税など)土地を購入する際には、不動産取得税がかかります。ちなみに土地代には消費税はかかりません。仲介手数料不動産仲介会社が売主と購入者となるお客様を仲介している土地を購入する場合は、「仲介手数料」の支払いも必要です。ただし、不動産会社が直接の売主となっている場合など、仲介をともなわずに土地を購入する場合は、仲介手数料は発生しません。仲介手数料の簡易的な計算方法をご紹介します。【土地代(売買価格)が400万円以上、消費税が課税される業者の場合】(土地代×3%+6万円)+消費税=仲介手数料例えば、1,200万円の土地を購入した場合の仲介手数料を計算すると、1,200万円×3%+6万円+消費税8%=45万3,600円です。ローン手数料など住宅ローンを組んで土地を購入する場合は、ローン自体の手数料の他、抵当権を設定する際の登記費用、ローン契約にともなう印紙税も必要です。設備・造成費用がかかる場合もある土地を購入し宅地として整備する際、整地、土留・擁壁、地盤補強などの工事が必要になる場合があります。また、土地が更地ではなく古い建物が建っている場合には、その解体費用がプラスされます。まとめ土地購入に掛かる費用をまとめました。土地代だけでなく、仲介手数料や税金、設備・造成など様々な費用が必要になることをご理解いただけたと思います。不動産会社のチラシの情報だけでは、すべての費用がわかりませんので、住宅会社の担当者と一緒に土地をみて詳しい費用を把握しながら土地きめをすることをおススメします。
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土地の方角によるメリット・デメリット
こんにちは!ダイバホームです。住まいのための土地の購入をお考えの方にとって「土地の方角」は気になるポイントだと思います。「土地の方角」とは、正確にいいますと「土地のどの方角が接道しているか」ということです。土地の方角によって建物の日当りや間取りに影響してきますので、よく考えて土地を購入することが大切です。今回は土地の方角によってのメリットとデメリットを解説します。[東向き土地]メリットは「朝~午前中、室内が明るい」ことです。午前中の日当たりがよいことが多いです。また西日が隣家で遮られるので、西日によって部屋が暑くなることが少ないです。デメリットは隣家の影になることで午後からの日当たりがあまりよくありません。 午後になると「少し暗い」という印象を持つ方もいるかもしれません。 [西向き土地]メリットは午後の日差し(西日)が強いので冬の室内が暖かいことです。日照時間が一番長いのも、実は西向きだと言われていますので、ポカポカと暖かい部屋で過ごせます。デメリットは逆に「西日が厳しいので夏場は暑い」ということです。西向きの窓には遮光カーテンを採用して西日の侵入を防ぐ工夫が必要ですね。 [南向き土地]メリットは、一日を通して日当りが良く、明るい部屋になることです。南面に軒を出すことで夏は強い日差しが入りにくく、冬はやわらかな日差しが部屋の奥まで入り込む家を作れますので、快適な住まいになります。1年を通して快適な家を創りやすいのが南向き土地です。デメリットは、他の方角と比較して人気があるため価格が高い傾向にあることです。 [北向き土地]メリットは、南の日差しが遮られるので夏場の室内が涼しいこと。また他の方角に比べて価格が安めに設定されていることです。デメリットは、お分かりの通り、日当たりが悪く、冬、寒いことです。ただ、北向き土地でも南北に細長い土地なら南側を空けて日差しを取り込める家にすることも可能です。また北向き土地は湿気が高くなってしまうことがありますので、湿気には注意しなければいけません。住んだ際には、換気をしっかりするなど通気性のよい家づくりをすることが重要です。このように、家の方角は快適な住まいをつくるうえで重要なポイントとなります。方角によりメリット・デメリットは様々ですが、間取りやゾーニングを工夫することで デメリットを感じさせない住宅に変わることも可能ですので住宅会社の担当者に、相談してみてください。
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住宅プロがおススメする土地探しのチェックポイント
こんにちは!ダイバホームです。今回は土地探しについてのお話です。家を建てたい!と思い立ったら、最初にするのが「土地探し」という方がほとんどかと思います。土地探しするぞ!とお客様自身でインターネットやチラシで探して「ここなら良さそう!」と思える土地が見つかった・・・としても、焦って買うのはおすすめできません。土地は「家を建てるため」に買うものですから、家を建てるための法規制や地盤、建築資金との兼ね合いなど、実はたくさんの問題が絡んでいます。一見するだけなら四角形で家が建てやすそうと思う土地でも、しっかり調べてみると家づくりには適さない土地だった・・・ということもあったりするんです。土地購入を決める前にしっかり調べておかないと、あとで後悔することになります。もちろん、その土地の上ではせっかく建てた家も満足いくものにはなりません。本当にいい土地と巡り合うために、土地の探し方・選び方のポイントを知っておきましょう。「家のための土地探し」ならまず住宅会社に相談不動産会社のホームページやチラシには、土地の情報がたくさん掲載されていますが、不動産会社との交渉の前に、まず住宅会社に相談しましょう。不動産会社は「土地のプロ」ではありますが、建物を建てるための「宅地」については住宅会社がプロです。建ぺい率や容積率はもちろん高さ制限などの住宅に関わる法令だけでなく、地域独自の建築協定や地盤の良し悪しや、学校などの主要施設へのアクセス、陽当たり、地域性や近隣の状況など、普通では見逃してしまうことも住宅会社なら施主の立場に立ってアドバイスをしてくれます。また住宅会社によっては一般に公開されている土地より優良な物件情報を不動産会社から直接仕入れていることもあります。建築したい家がその土地で建てられるかの間取りプランニングや土地と建物の総予算を算出して正確な資金計画ができるのも住宅会社です。土地購入後に建物にかける予算が足りなくなって家を妥協せざるを得なくなった・・・という失敗がなくなります。希望地域・エリアの土地の相場を把握しておく土地の相場は地域・エリアによって全く違います。駅からの距離や商業施設や主要道路へのアクセス、学校の通いやすさ、歴史的な背景なども影響することがあります。土地相場を把握できれば、検討している土地が相場より高いのか安いのかだけでなく、なぜ安いのか、またはなぜ高いのかという理由が見えてきます。例えば、相場より安い土地があった場合、軟弱地盤だったり、土地形状が悪い、高低差がある、インフラ未整備など安いなりの理由があるのです。相場感を鍛えるには、インターネットなどで土地物件を見比べることが一番ですが、なかなか多くの物件を見る時間もありませんよね。そんなときは国土交通省の「土地総合情報システム」を使うと土地の地価公示や基準価格を調べることができますので参考にしてください。国土交通省:土地総合情報システムhttps://www.land.mlit.go.jp/webland/土地を決めるための「優先順位」を定める土地は一件たりとも同じものは存在せず、人間と同じように「個性」があります。価格は安いけど狭かったり、広いけど交通のアクセスがいまいち・・等、どの物件も一長一短で、すべて完璧な100点満点の土地は存在しません。土地に求める条件が多ければ多いほど、出合える土地も少なくなってしまい、いつまで経っても土地は決まりません。まずは家族で話し合って希望条件をすべて洗い出し、これだけは譲れない、という条件から優先順位をつけていきましょう。現在の通勤や買い物のことだけでなく、お子さんの進学や老後の生活など、将来まで見据えることがポイントです。希望エリアには家族みんなで行ってみる気になるエリアは必ず自分で見にいきましょう。日当たりや街並み、土地の高低差など、ホームページやチラシではわからない情報がたくさん得られます。また土地は住宅会社の担当者と一緒に回れると家創りに関係する問題点もその場でわかります。例えば、既存の建物が残っていたり、切り株や大きな石が放置されていたりすると、処理費用が余計に掛かったりもしますので、担当者にその場で聞きましょう。また現地に足を運べば、チラシにも載っていない売地が見つかることもあります。条件の良い土地はライバルも多いものです。インターネットに掲載されるまで待っていては、なかなか良い土地には出会えません。自分の足で積極的に出かけていくことも、理想の土地に出会うための近道です。土地を見る際のポイント土地を見る際のポイントをいくつかまとめておきます。1.道路接道と区画土地のどこに道路があるか、道路の幅はどうか、駐車はしにくくないか等を確認します。2面が道路に接した「角地」は開放感のある間取りプランを立てられますし、資産価値も下がりにくいので人気があります。ただしその分、価格は高くなります。両サイドを建物に挟まれた土地は、陽当たりなどの問題はありますが、角地と比べると販売価格が安いので建物にお金をかけることが可能。またプライバシー重視で道路からの視線が気になるからと、あえて角地を選ばない方も増えています。2.建物などの配置イメージ土地には、建物、駐車場、庭、アプローチなどが配置されます。角地は、2方向で道路に面しているので、駐車場などの配置の自由度は高まります。また、北側に接道した土地の場合は北側に建物を寄せることで南からの光が入りやすくなります。住宅会社の担当者にその場で土地を見ながら、どこに何を配置するか考えてみてください。いいアイデアが浮かぶかもしれません。3.隣家との距離、隣家の窓の配置民法では、建物が隣家と50cm以上離して建てることと定められていますが、あまり近いと日当たりや騒音が心配です。また、隣家の窓の位置も確認しておくことも大切。脱衣室や浴室の窓が隣家の居室の窓のすぐ横になってしまうとプライバシー面でも心配です。4.周辺環境土地の周辺エリアを歩いて、学校や交通機関、商業施設など、生活に必要な施設との距離感を確かめましょう。歩いている間に、近隣の雰囲気や清掃状況、路上駐車の有無など、細かな部分もチェックを。昼間だけでなく、必ず夜間も足を運び、周辺の静けさや外灯の有無などを確認しましょう。暮らしやすさや防犯に直結する重要なポイントです。5.土地の状態住宅会社の担当者と一緒に、建築法による規制がないか、水道管などインフラが整っているかを事前に確認します。分からないことはその都度相談し、納得できるまで確認するようにしましょう。土地状態の確認をしっかりやっておかないと、いくら土地価格が安くても、後から膨大な土地改良費や土地整備費がかかることがあります。直感とスピードが大事!決断は早く住宅会社と相談して、土地決めの優先順位を考えて「この土地なら合格点」と感じたらあとは決断。いい土地はライバルが多いですから長く悩んでいると先を越されてしまいます。「もう少し安い土地を」とねばりたくなる気持ちは分かりますが、それではキリが無く無駄に時間だけが過ぎてしまいます。100点満点の土地はありません。70点なら合格、80点なら即決するくらいの気持ちが大事です。頑張って探した努力は、理想のお家という、うれしい結果となって必ず返ってきますよ。