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資金（ローン）
【住まいの資金】住宅ローン破綻とは？｜“失敗しない家づくり”に必須の知識とは
はじめに｜住宅ローン破綻とは、誰にでも“他人事”ではない話
「住宅ローン破綻」という言葉を聞くと、「そんな状況にはならない」と思うかもしれません。しかし実際には、長期ローン期間中に予期せぬ事態で返済が厳しくなる家庭が多く存在します。
本記事では、
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住宅ローン破綻とは何か？
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最新の金利や支払い事情
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破綻の要因と現状
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破綻したらどうなるのか
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破綻を防ぐための対策と準備
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破綻しそうなときの具体的な行動
などを、具体事例と数字を交えながらわかりやすく解説していきます。
1. 住宅ローン破綻とは？
■ 「住宅ローン破綻」の定義と現状
住宅ローン破綻とは、ローンの返済が困難になり、支払いが続けられなくなる状態のことです。一般的には、「数カ月滞納して金融機関から一括返済を求められる」、「代位弁済により保証会社にローンが移る」段階を指します。
住宅金融支援機構の報告によると、「リスク管理債権」（返済遅延や条件緩和を受けた債権）の割合は、ここ数年3～4％前後で推移。
100件のローンにつき3～4件が“返済に問題を抱える”傾向となっています。
2. どうして起こる？住宅ローン破綻の主な原因
① 収入の減少（失業・リストラ・病気など）
最も多いのが収入減による返済困難です。最近ではコロナ禍の影響で失業が急増し、結果として住宅ローン破綻の相談が急増している事例もあります。
② 変動金利の金利上昇による返済額増
変動金利で借りている場合、日銀の政策変更などで金利が上がると、返済額が急に増加します。約0.3～0.5％の金利でも0.5％上がれば、月々数千円～数万円の負担増になることも。
③ 定年後もローンが残っていた
35年ローンを65歳で完済できなかった場合、年金生活中に返済を続ける必要があり、生活と住宅ローンの両立が難しくなるケースが多いです。
④ 共働き収入の減少・離婚などの家計変動
当初は共働きで返済していても、パートナーが退職・出産・離婚などで収入が減ることで、支払いが困難になることがあります。
3. 破綻の進行過程―何が起こる？どうなる？
■ 滞納 → 一括返済要求（代位弁済）
約6ヶ月以上返済が続かないと、金融機関は保証会社へ債権を移し、一括返済を求めます。
■ 強制競売 → 退去可能性あり
保証会社が住宅を強制競売にかけると、住まいを失うだけでなく、売却価格がローン残高に達しない場合は未払い分（抵当割れ）を追加で支払う必要があります。
■ 信用記録への影響
滞納・破綻の履歴は信用情報に記録され、5～10年はローンやクレジットカードの新規申込みが難しくなります。
■ 生活全体への影響
居住場所や車・家具でも影響を受け、自己破産や債務整理を検討せざるを得なくなる場合もあります。
4. 破綻を招かないためにできる対策
① 十分な返済シミュレーション
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変動金利が+1％～に上昇した場合を織り込む。
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家族構成や収入変化も見越した中長期の資金計画を立てる。
② 固定金利や全期間優遇を検討
金利変動リスクを回避するため、固定金利や当初全期間固定を選ぶのも手です。
③ ボーナス払いを避ける
収入減による支払いストレスを減らすには、ボーナス併用返済を極力避けるべきです。
④ 繰り上げ返済で元本圧縮
住宅ローンを返済中の多くの方が耳にする「繰り上げ返済」。これは、予定された毎月の返済とは別に、まとまった資金を前倒しで返済する方法です。正しく活用することで、金利負担の軽減や返済期間の短縮といった大きなメリットが得られます。
■ 繰り上げ返済の2つの方式
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期間短縮型
→ 月々の返済額は変えず、返済期間を短縮する方法。
→ 総支払利息が大きく減るため、金利の軽減効果が最も高い。 -
返済額軽減型
→ 返済期間はそのままで、月々の返済額を減らす方法。
→ 家計にゆとりを持たせたい人におすすめ。
⑤ 定年前に完済できるローン設計
できる限り定年（65歳前後）までに完済できる返済プランを組みましょう。
⑥ 収入減に備えた生活防衛資金の確保
失業や出産、病気などのイレギュラーを想定して計画し、事前に予備費を蓄えることが安心につながります。
5. 破綻前に取れる具体的な対応
■ 金融機関への相談（条件変更：リスケ）
返済額の一時減額や返済期間の延長など、リスケジュール（条件変更）によって返済を続けられる可能性があります。
■ 借り換えによる返済額の軽減
金利の低いローンに借り換えることで返済負担を軽減できます。
■ 任意売却の選択肢
競売より市場価値に近い価格で売却でき、残債も交渉で減額できる可能性があります。
任意売却とは、金融機関の合意を得て、ローン残債のある物件を市場で自由に売却する方法です。
債務者（住宅ローンを借りた人）が主導で動ける点が最大の特徴です。
▸ メリット
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市場価格に近い価格で売却できるため、残債が少なく済む
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プライバシーを守りながら売却できる（広告に“競売”と出ない）
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債権者との交渉次第で、引っ越し費用の一部が認められることもある
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競売よりも退去時期などの調整がしやすい
▸ デメリット
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債権者全員の同意が必要なため、手続きに時間がかかる
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任意売却後も、残ったローンは返済義務が残る（ただし交渉で分割や減額の可能性あり）
■ 債務整理・自己破産
最終手段として、自己破産や民事再生で返済義務を法的に整理する方法があります。ただし信用情報への影響や住宅喪失を伴います。
6. コロナ禍・金利上昇を経た実例と今後のリスク
新型コロナ禍では、フラット35などでの返済相談が月単位で10倍以上に急増しました。
2025年にかけては、日銀による政策金利の利上げや、米利上げの影響で変動金利の上昇・住宅ローン破綻リスクの顕在化が懸念されています。
まとめ｜住宅ローンは「家族の将来を守る道具」
住宅ローン破綻とは、大規模な暮らしの変化をともなうリスクを孕んでいますが、
「返済力を超えない」計画を立て、
「将来の変化に備え」て、
「破綻前に早めに相談する」ことで、回避可能なケースがほとんどです。
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