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再延長が決定！住宅ローン控除(減税)のこと
こんにちは！ダイバホームです。今回は、住宅の取得（新築、中古住宅の購入など）時に借入期間10年以上の住宅ローンを組んだ場合、納めた所得税(または住民税)が戻ってくる「住宅ローン控除」について取り上げます。2019年の消費税増税(8％→10％)の際に適用期間が延長されるなどの経過措置がとられましたが、2020年12月にコロナ禍に配慮した特例措置として再延長が決定しました。改めて住宅ローン減税の解説と、再延長に伴う変更点についてお知らせしたいと思います。住宅ローン控除とは一般的に「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」と呼ばれますが、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。借入期間10年以上の住宅ローンを組んで家を購入・新築・増改築する場合に所得税が控除されるという制度で、2014年の消費税増税（5％→8％）に伴って施行されました。新築の場合、1年に1回最大40万円が控除され、10年間にわたって還付されるという仕組みになっています。会社にお勤めの人で住宅ローン減税を受けたい人は、家を建てた翌年のみ自分で確定申告の手続きをする必要があり、その年の春ころに還付金が振り込まれます。翌年以降は年末調整によって控除され、年末の給与と一緒に還付金を受け取ることができます。■住宅ローン控除適用の条件（新築の場合）①自らが居住する家であり、住宅の引き渡しまたは工事完了から6カ月以内に入居すること②床面積が50㎡以上であること③住宅ローンの返済期間が10年以上で、合計所得金額が3000万円以下■控除額①毎年末時点でのローン残高の1％②所得税＋住民税の合計金額※①②のいずれか少ない方（上限40万円）■2019年消費増税(8％→10％)の経過措置（新築の場合）さらに2019年の消費税引き上げに伴い、増税分の負担軽減を目的に「控除期間を最大13年に拡充する」という経過措置がとられました。10年間はこれまで通りの控除となり、11年目～13年目の控除額は以下のようになります。①毎年末時点でのローン残高の1％②所得税＋住民税の合計金額③建物取得価格の2％3年 ※①②③の中で最小となる額※「2％」は8％→10％の増税分で、これを控除期間延長分の3年間で還付するという仕組みです。2020年12月住宅ローン減税の特例措置が決定！2020年12月、翌年度の税制の下地となる「税制改正大綱」が閣議決定され、コロナ禍に対応する特例措置（新築の場合）として、契約・入居の期限がそれぞれ1年間延長、最大13年の控除期間も継続となりました。【変更前】2020年9月末までに契約・2021年12月末までに入居／控除期間は最大13年【変更後】2021年9月末までに契約・2022年12月末までに入居／控除期間は最大13年また、「床面積50㎡以上」の要件も、合計所得金額1000万円以下であれば「床面積40㎡以上」に緩和されました。様々な補助制度も活用しながら、かしこい家創りを進めましょう！コロナ禍での経済状況を鑑みて、住宅ローン控除制度の再延長＆一部条件緩和が行われました。現在低迷する景気浮揚策として「すまい給付金」や「グリーン住宅ポイント制度」などの補助制度に加え、贈与税非課税枠の拡充など減税も行われています。家創りを進めたい方にとってはチャンスの時期と言えるかもしれません。ぜひ一度ダイバホームにご相談ください。
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家創りの第一歩「住宅ローン事前審査」のこと
こんにちは！ダイバホームです。家創りの第一歩は「建築資金の確保」です。ほとんどの場合、住宅ローンで建築資金を用意されますが「希望する借入額の融資事前審査に通るのだろうか」と心配される方が多くいらっしゃいます。今回は、事前の準備や審査に通らなかった場合の対策など気になる住宅ローンの審査についてについて解説します。住宅ローンの審査とは住宅ローンの審査には、「事前審査」と「本審査」という2段階の審査があり、本審査に進むためには、事前審査を通過しなければなりません。事前審査では、申込者に返済能力があるかどうかが主なチェックポイントです。審査基準は金融機関によって違いますが、年収や完済時年齢、信用情報などが重要視される傾向にあります。事前審査は申請から結果がでるまで3日～1週間程度掛かります。事前審査では住宅ローン借入申込書、印鑑、本人確認書類、物件資料に加え、源泉徴収票などの準備が必要です。準備物は、金融機関によって多少異なりますので、確認してみてください。本審査では、事前審査でチェックされた項目(信用情報など)をより厳しく見られるほか、担保基準を満たしているかなど、事前審査では見られなかった項目も追加されます。また事前審査で申告したこと内容が間違いないかもチェックされますので、事前審査の申告内容はコピーするなどしっかりとっておきましょう。本審査は結果が出るまで、金融機関によって差がありますが1週間から3週間程度かかります。住宅ローンの事前審査でＮＧがでてしまうケース事前審査が通りにくい主なケースには以下のものがあげられます。収入が低い・収入が安定しない収入は返済原資ですから、まず最初に審査される項目です。金融機関によっては、収入額の最低基準が決まっているところがあります。派遣社員や契約社員、フリーターの方の場合、収入の最低基準に満たなかったり、収入が安定しないとみられ、審査に通らないことがあります。また金融機関によっては自営業の方の場合、収入が安定しないという理由で審査が通りづらくなることもあります。信用情報に問題がある信用情報とはクレジットカードなどのローン返済実績に関する記録のこと。過去に返済を遅延したことがあり、さらにその回数が多ければ多いほど難しくなります。金融機関の借入だけでなく自動車ローンや教育ローン、携帯電話の端末機器代金の分割払い履歴も信用情報の対象です。借入額が多い車のローンやクレジットカードのリボ払い、消費者金融など、借入が多ければ多いほど不利になります。住宅ローンの審査では、各金融機関が独自に定めている「返済負担率」も審査の対象になります。返済負担率とは、収入に対しての返済額の割合を指し、住宅ローンの返済だけでなく、その他のローンとの合算で算出されます。借入が多いと、決められた範囲の返済負担率ギリギリになってしまったり、オーバーしてしまったりする可能性があります。勤続年数が短い転職して間もないというケースなど現在の勤める会社での勤続年数が短いと審査で厳しくみられることがあります。勤続年数2年以上あればほぼ問題ありませんが、1年以上なら検討してくれるという金融機関も多くなってきました。金融機関によって基準が異なるので、勤続期間が短いからとすぐに諦めてしまうことはありません。自営業である自営業の方が確定申告をする際、税金対策として所得額を抑えて申告してしまうと、かなり借入しにくくなります。また自営業の方は、確定申告書類を過去3年分提出する必要がありますので、事業開始から3年未満の場合、住宅ローンを組むこと自体が難しくなります。年齢が高い住宅ローンの開始時年齢、完済時年齢も審査の対象です。例えば、40歳で35年で住宅ローンを組むと完済時年齢は75歳。75歳というと普通なら、年金暮らしをしている年齢。その年齢で完済できるかどうかも審査のポイントになります。完済時の年齢上限を定められている場合もあります。住宅ローンの事前審査前を通りやすくするためのポイント住宅ローンの審査を通りやすくするためには、ここまで紹介した審査ポイントを踏まえ、「この人なら融資しても大丈夫」と金融機関に思ってもらうことが大事です。返済を遅延しない返済の遅延の履歴があり信用情報に問題があると、住宅ローンの審査がかなり厳しくなります。過去に遅延してしまったことがあるかたは、これ以上遅延履歴を増やさないように注意してください。信用情報には保有期限があり、その情報がいつまで有効であるかはご自身で確認することもできます。保有期限は支払い完了後から5年間は保持され、それ以降は消去されます。保有期限を過ぎれば再び審査に出せるようになりますので信用情報に難がある方は、再び返済遅延を起こさないように気を付けるようにしましょう。収入合算する収入が少ないのが心配という場合は、配偶者の収入を合算して審査してもらいという方法があります。共働き世帯の場合、収入合算で審査に臨んでみましょう。転職のタイミングを検討するマイホーム購入と転職を同時にしたいと考えている方も多いですが、転職後の勤続年数の関係で住宅ローンを借りづらくなることがあります。可能であれば転職のタイミングを住宅ローン開始後にするなどの対応も必要です。住宅ローンの審査に通らない！？でも挽回のチャンスもある！不安を感じつつも勇気を出して事前審査を受けた！…なのに通らなかった！となると、当然落ち込みますよね。審査に落ちた理由を金融機関が開示することはありませんが、経験を積んだハウスメーカーであれば、ある程度は原因を推測できます。まとめ住宅ローンの審査に通らない主な要因は以下の6つです。・収入が低い・安定しない・勤続年数が短い・支払い遅延など信用情報に問題がある・借入が多い・自営業である・年齢が高い少しでも審査を有利にするように転職の時期を検討し直したり、車の購入は住宅購入後に回すなど、事前にできることもあります。審査の書類作成から、審査する金融機関の選定などお客様自身で進めるのは難しいこともありますので、住宅会社の担当者に相談してみることをおススメします。もちろんダイバホームでもいつでも受付しておりますので、お気軽にご相談ください。
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住宅ローンの返済期間は長めの設定がおすすめ
こんにちは！ダイバホームです。住宅ローンを組むときに、返済期間をどのくらいに設定すればよいかとご質問をいただくことがあります。「定年までに支払いを終えられるように設定したい」「利息を少なくしたいので返済期間を短くしたい」短期間での設定を希望されるかたの多くはこんな希望をお持ちです。確かに定年後までローンが残るのは不安ですし、利息はもったいないというお気持ちも良く分かります・・・。でも、実は住宅ローンはある程度、「長めに設定」することで、さまざまなメリットがあるんです。住宅ローンの返済期間を長くするメリットは？住宅ローンの返済期間を長くすることで生まれる4つのメリットをご紹介します。メリット1[ローン期間中「団体信用生命保険」が適用される]住宅ローン借入の際には「団体信用生命保険」に必ず加入することになっており、加入者に万が一のことがあった場合は残りの住宅ローンが全額弁済されます。病気や怪我でローンの返済が難しくなった場合の保障がされるのでローンの期間を長く続けても損はありません。メリット2．[住宅ローン減税の恩恵が得られる]「住宅ローン減税」は、住宅ローンを借り入れてマイホームを新築・取得または増改築等をした場合、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高、または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の「1%」が10年間に渡り所得税の額から控除されます。（所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除）住宅ローンの返済期間を長く設定すると、所得税の還付額が増えるメリットがあります。メリット3．[ローン期間は後から延長できない]ローン支払い期間は繰り上げて短縮することはできますが、『延長することはできません』。最初にローン期間を短く設定してしまうと、後から支払いが負担が苦しくなったからと返済期間を延ばしたいと思っても延長することはできないのです。むやみに返済期間を短くせず、ローンの期間はできるだけ長めに設定したほうが後から調整ができます。貯蓄や退職金を使って、繰り上げ返済して定年後の支払い額を減らしたり、返済期間を短縮するなどの返済計画の変更も可能です。「安心して無理なく払える」が最適な返済期間「定年までに完済する！」と無理な返済計画を立てて生活が苦しくなっては、せっかくのマイホームでの暮らしも『幸せ』とは言い難いものになってしまいます。最適なローン期間は「安心して暮らせることを第一に、無理なく支払える期間」です。住宅ローンを払いながらも家計に無理がなく、安心な暮らしができるような返済期間に設定しましょう。
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地震保険は加入するべき？火災保険との違いとは？
こんにちは！ダイバホームです。いつ発生してもおかしくない大地震。静岡県は東海地震の発生が以前より懸念される地域でもあり、家創りにおいても関心の高い点のひとつです。そんな地震への備えのひとつが『地震保険』。東日本大震災以降、地震保険に加入されるお客様が増えていますが、これから家創りをお考えになる皆さんのために「地震保険とは何か？」、「火災保険との違いは？」といった疑問に答えていければと思います。「火災保険」と「地震保険」の違いまず前提として火事による損害を補償するのが「火災保険」、地震による損害を補償するのが「地震保険」になります。ただし地震が原因で発生した火事については「火災保険」での補償が適用されないという問題があります。地震が原因での火災損害の補償は「地震保険」に加入が必要なのです。火災保険の補償内容火災保険は、火事による損害はもちろん、保険商品の内容によりますが落雷や破裂・爆発などの損害も補償してくれます。また風災、雪害、水濡れなどによる被害も補償対象となっているものもあります。火災保険では補償の対象を「建物のみ」「建物と家財両方」と選択することができますが、補償の対象を「建物のみ」にすると、火災で家財の損害があっても家財は補償されないので注意が必要です。地震保険の補償内容地震保険では地震による損害のみが対象。地震に起因する火災、損壊、噴火による埋没、津波による流出といった被災内容も含まれます。どの保険会社の保険商品でも、火災保険だけでは地震に起因する被害を補填することはできません。地震の被害に備えるのには地震保険の加入が必須なのです。また地震保険は、基本的に単独ではなく火災保険とセットで加入することになります。火災保険と地震保険「お金」での違い火災保険と地震保険の補償範囲については説明しましたが、補償金額や保険料控除など「お金」の面については何が違うのでしょうか？[補償金額の違い]火災保険では、火災で全焼した場合、最大で建物評価額の全額が保険金として支払われます。地震保険では、地震による火災で全焼した場合「火災保険金額の50％が地震保険金額の上限」となります。つまり火災保険で最大3000万円の保険金が出る設定の場合、地震保険では最大で1500万円までしか設定できません。[保険料控除の違い]年末調整で申請する「保険料控除」で適用されるのは地震保険だけで、火災保険は控除されません。地震保険の控除を受けるためには「地震保険料控除証明書」が必要ですので、紛失した場合などは早めに再発行をお願いしましょう。日本は文字通り地震大国です。どこに住んでいても、地震の被害を受けるリスクはあります。火災保険だけでは、補償範囲も保険金額も不十分。被害を受けた時に少しでも負担を減らせるよう、火災保険と併せて地震保険についても加入を検討すべきだと思います。保険を選ぶ際には、万が一の災害後のご家族のことを考えて保険金額、補償範囲かをしっかり確認して決めましょう！
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勤続年数が短くても住宅ローンは借りられる？
こんにちは！ダイバホームです。今回は住宅ローンに関してよくいただく質問についてのお話しです。家を建てるとき、ほとんどの方が住宅ローンを組まれます。その住宅ローンについてお客様からよく「転職して勤続年数が短いけど融資審査は通りますか？」とご質問いただくことがあります。確かに勤続年数は融資審査に関わる項目ですが、実際どのくらいの期間を勤続していればいいのかについてはよくわからないですよね。家を建てたいけど、転職してからまだ間もない、もしくはこれから転職を考えている方はぜひご一読くださいませ。勤続年数はどのくらい？住宅ローンは短くても審査に通る？実際、現在の会社に勤めはじめてからどれくらいの期間があれば融資審査に通りやすいかといいますと、少し前までは3年以上は必要とされていましたが、最近では勤続年数2年以上が望ましいとされています。そうすると「転職後半年だから無理か・・・」という方や、「1年しか経ってないから厳しいよね」という方もいらっしゃると思いますが一概にそうとも言えず、勤続年数2年未満、もしくは1年未満でも、融資事前審査が全く通らないということは無いんです。住宅ローンの審査基準、勤続年数以外のポイント融資審査において年収と勤続年数は重要な審査項目です。勤続年数が1年に満たないんじゃ「年収」はわからないのでは？と思われるでしょうけど、それがそうでもありません。勤務開始から今までの給与明細を提出することで、年収はこれくらいになると推計して審査してくれる可能性もあります。他にはクレジットカード利用履歴などの信用情報。延滞しかことはないかなども審査の判断基準になります。その他、完済時の年齢や健康状態などの要素を総合的に判断して、融資を受けられるかどうかが決まります。勤続年数が短くても審査が通りやすい住宅ローンがある？勤続年数が短かったり、年収がまだ少ないという方でも融資を受けられる可能性があるものの一つに住宅金融支援機構の「フラット35」という住宅ローンがあります。「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行うもので、母体となっている住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人で公のお金に近いので多くの人が借りられる可能性が高いんです。勤続年数に関しても転職して6カ月だとして、その6カ月分の給与明細を提出すれば、先ほど言った年収計算ができます。フラット35の金利は、他の銀行ローンと比べると少し高いですが、比較的審査条件が緩やかなこと、金利が一定で将来の資金設計がしやすいなど、安定度の高さを求める方にはオススメです。転職後すぐや異業種転職だと融資審査は厳しい？転職をお考えのお客様から「転職した場合、いつ融資の審査はだせますか？」とご質問いただくことがあります。もちろん融資審査そのものはいつでも出せますが、ご計画の住まいの建築に必要な額の融資が受けられるかどうかはわかりません。勤続年数が審査項目の一つである以上、転職後の継続勤務実績を作った方が融資審査が有利になることも事実。また、異業種に転職する場合についてはケースバイケースでステップアップであるなら問題ない場合もありますが、審査で不利になることが無いと言い切ることもできません。家を建てるために転職を我慢するべきか・・・家は建てたいが、融資審査のことを考えると家を建てられる条件が整うのは2～3年後になってしまうかもしれないからと「転職は先延ばしにしようかな」という方もいらっしゃると思います。こればかりは、ご家族の状況から判断していただく以外にないと思います。家を建てたい理由が、ご高齢のご両親のためにバリアフリーで住みやすい家がほしいということであれば、先延ばしにしても意味がありませんし、先延ばしにしたことで希望する転職ができなくなることもあるかもしれません。転職も、家を建てることも人生において大きなイベントですからタイミングは慎重に考えていただきたいです。ちなみにですが、融資を受けて家を新築した後のローン返済中の転職については、返済が滞らない限り金融機関はまったく気にしませんので、ローンを組んでから、延滞が無いように計画を立てて転職することができれば一番心配がありません。【コラムまとめ】家を建てたいと思うタイミングとその時に融資を受けられる条件がそろっていることは実はとても貴重なことです。家は人生でも最も高い買い物ですから、いつでも誰でも気軽に買えるものではありません。でも、先ほど説明したとおりほんの数年前と比較しても転職後の勤続年数に関する審査基準も徐々に緩んできていますし、「フラット35」のような間口の広い住宅ローンもあります。現代は、家がほしいと思っている方にとって優しい時代になりつつあるとも言えるかもしれません。「転職したばかりだから家は建てられないかも・・・」とすぐに諦めることはありません。迷ったら私たちにご相談ください！まずは融資事前審査を受けてみて一緒に考えましょう！
